Настаивать на аварийности здания или доказывать отсутствие таковой стало частью градостроительной политики Самары. Причем доказывать приходится порой через суд. Так было в недавней громкой истории с Домом просвещенцев. Его аварийность оказалась выдуманной и выгодной группе интересантов. Прошлым летом обошлось без судебных разбирательств. Но история получилась не менее показательной. От сноса тогда было спасено 47 домов. Среди которых были объекты культурного наследия и ценные градоформирующие.
Специально созданной комиссии пришлось осмотреть в историческом центре города более сотни зданий, определенных под расселение и ликвидацию. Видимо, в категорию аварийных некоторые из них заносились не глядя. А буквально в эти дни суд рассматривает (и уже не в первый раз) очередное «аварийное» дело.
Первый этаж в крепком двухэтажном доме на улице Самарской, 90, — это самый центр города — семья Ильиных купила осенью 2020-го. Покупали прицельно — под медицинскую лабораторию «Гемотест». Перед этим провели мониторинг и выяснили: подобных заведений в Самаре не хватает.
Помещение подбиралось, исходя из требований франчайзера, а они весьма серьезные. На согласование руководству сети предоставили план здания, всю документацию по нему, фото внутри и снаружи. Одобрение было получено, предприниматели подписали с «Гемотестом» договор коммерческой концессии и оплатили взнос. Заключенный на пять лет, этот договор был привязан к конкретному адресу: Самарская, 90.
Для получения медицинской лицензии Ильиным требовалось сделать небольшую перепланировку внутренних помещений.
На этом этапе они и узнали, что дом аварийный. Новость рушила весь стройный план. А главное — как такое возможно?
Ведь ни до оформления договора купли-продажи, ни во время проверки юридической чистоты объекта этот факт не всплывал.
В выписке из ЕГРП информации об аварийности тоже нет. На нее не указывает ни одна бумага из увесистого пакета документов, которые сдавались в МФЦ. Не говоря уже о состоянии самого помещения. Новые вводные о нем Ильиным сообщили соседи сверху. Второй этаж здания — жилой. С жильцами расположенной там квартиры перепланировку требовалось согласовать.
«Когда пришли к собственнику, — рассказывает Ольга Леонова, адвокат, — он им на голубом глазу сказал: а чего вы вкладываетесь? Еще лет пять назад нас вызывали в администрацию и сообщили, что расселят. Ильины заподозрили неладное и обратились ко мне. Я сделала адвокатский запрос в администрацию Ленинского района. Оттуда получила ответ, что дом в 2014 году межведомственной комиссией действительно признан аварийным и подлежащим сносу.
Специально, еще до направления запроса, я перелопатила весь интернет, просмотрела сайт администрации Ленинского района, администрации города — нигде не было информации о том, что дом аварийный».
Дом по адресу ул. Самарская, 90. Фото: Ольга Путилова / «Новая газета»
Люди, которые в то время жили на Самарской, 90, о возможном сносе, наверное, знали. Но не факт, что ставились в известность все последующие собственники. А помещение на первом этаже благополучно перепродавалось не единожды. В том числе, под один из пунктов выдачи Wildberries.
Последнюю сделку с участием Ильиных зарегистрировал, как и положено, Росреестр. Вопрос: если дом на самом деле так плох, как этого не заметили новые владельцы? Ведь они детально осматривали здание сами и приглашали серьезных экспертов. Ильины вместе с адвокатом начали разбираться. Выяснилось, что прежний собственник в 2019 году провел на первом этаже согласованную с районной администрацией перепланировку-реконструкцию, которая включала и противоаварийные работы. Заключение специалиста по инженерно-техническому обследованию конструкций с детальными фотографиями занимает несколько страниц (копия документа есть в редакции. — О. П.).
А вывод, если кратко, такой: проведенные работы соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым домам.
«Глядя на те документы, — продолжает Ольга Леонова, — мы понимаем, что в 2019 году они (бывшие хозяева) провели очень серьезную работу по реконструкции своего помещения и в целом всего здания. Там настолько мощно все сделано! Этого сейчас не видно, потому что все зашито панелями и гипсокартоном. Но внутри серьезная система — усилены все перекрытия, установлены массивные металлические конструкции. Минимальный размер швеллера — 18. Кто в этом разбирается, поймет».
Осталось уяснить два момента: зачем понадобилось проводить столь серьезные работы, если дом действительно определили под снос? И как в аварийном здании могли согласовать перепланировку в принципе? Что-то здесь не сходится. И второй этаж ясности не добавляет. После того как дом определили под расселение, его жильцам предоставили две квартиры — информация об этом есть на сайте областного минстроя. Позволю себе предположить, что благодаря этим квартирам, в том числе, дом при желании и расселят, и снесут. А уж как можно использовать освободившуюся землю в историческом центре! Поэтому признать здание аварийным для кого-то весьма выгодно.
Только Ильины в число выгодоприобретателей не попадают. Зато теряют серьезные деньги и рискуют не выполнить обязательства.
В этих условиях обращение в суд было неизбежным. А вот позиция последнего вызывает недоумение.
«Мы пригласили специалиста, который готовил заключение по нашему дому. Он очень убедительно выступил в судебном заседании, — говорит адвокат Леонова. — Предоставили все документы по проведенной в доме реконструкции. Судью это, похоже, не впечатлило. Она вызвала эксперта, который проводил судебную экспертизу. Я ее читала: в тексте везде пишется «состояние удовлетворительное, состояние хорошее». И неожиданный вывод: дом аварийный. Я не могла поверить своим глазам. А на суде единственное, что эксперт мог сказать — дому больше ста лет, чего вы хотите? Это меня просто убило! Мы ведь были абсолютно уверены, что назначенная судом экспертиза окажется профессиональной и беспристрастной.
Естественно, мы попросили о проведении повторной. Уже два заседания прошло, решение не принято».
Вдруг и эта экспертиза аварийность здания не подтвердит? А в своем нынешнем состоянии оно, даже будучи ценным градоформирующим объектом (ЦГФО), никак не защищено.
«Людей выселят, а дом просто-напросто подожгут, чтобы потом снести. В этом я больше чем уверена, — говорит Нина Казачкова, глава регионального отделения ВООПиК. — То есть просто тупо освобождают площадку. Пять кварталов, которые находятся напротив, планируют к застройке. И, конечно, хотят по максимуму убрать оттуда ЦГФО. Дом на Самарской небольшой двухэтажный, там только двое хозяев наверху и ребята, которые купили помещение на первом.
Я письмо в суд написала, что это ЦГФО, что в городе проблема с тем, чтобы бизнес брал такие дома. А тут и объект можно сохранить, и дать бизнесу развиваться. Ребята говорят: мы добросовестные собственники, мы заинтересованы сохранять здание. Суд отвечает: нет, дом у вас аварийный, будем сносить! Представляете? Вот он — малый бизнес, который надо развивать. А их по судам заставляют ходить».
Одна из улиц Самары. Фото: Сергей Тарасов / ТАСС
Что же до статуса ЦГФО — то как раз он и может сыграть с домом злую шутку. Перечень ценных объектов, которые формируют городское пространство, в Самаре давно сформирован. Но его никак не могут утвердить. И пока этот процесс затягивается, любой дом из ЦГФО, если он признан аварийным, можно снести безо всяких последствий.
Здесь стоит «отмотать» назад и прояснить, с чего началась вся эта тема. А начиналась она оптимистично. Самара — один из немногих городов-миллионников, где деревянное зодчество сохранилось в таком количестве и таком качестве, которые позволяли получить статус исторического поселения (ИП). Губернатор области Азаров по этому поводу встречался в свое время с президентом Путиным и предложил сделать на базе Самарской губернии пилотный проект ИП. В город приезжали сотрудники Минкульта, идею поддержали.
Все шло к тому, что у поселения появится статус федерального значения. Соответственно, деньги на него пойдут из федерального бюджета тоже. И курировать проект будут из центра. К слову, Кострома, где аналогичную идею начали обсуждать гораздо позже, уже реализовала ее.
Но Самара пошла своим путем. Губернское руководство решило, что ИП будет иметь статус пониже — региональный. Какими резонами руководствовались, с кем консультировались — неизвестно.
Многие из опрошенных экспертов считают, что понижение статуса пролоббировали застройщики. С местным руководством вопросы им решать проще, чем с федеральным начальством.
Как бы то ни было, в конце 2019-го старый центр Самары получил статус исторического поселения регионального значения. На следующем этапе требовалось определить границы ИП, предметы охраны, сформировать пул ЦФГО — вот с последним и возникли проблемы. Список из 651 (на тот момент) тщательно отобранного здания областное правительство должно было утвердить еще в феврале 2020 года. («Новая» писала об этом в материале «Огонь по площадям» от 11.06.2021.) Не приняли до сих пор. А список между тем сокращается.
Пока чиновники размышляют, успешно действуют застройщики. Они на этом поле чувствуют себя гораздо уверенней. Площадки для строительства в историческом центре расчищаются без особых проблем.
«Только за последние два года снесены дома на Буянова и Ульяновской, два дома на Маяковского. Сверху добро дали застройщикам или они сами ничего не боятся? — спрашивает Нина Казачкова. — Дальше идем: сгорели два дома на Арцыбушевской. ЦГФО на Алексея Толстого, 47, на майские праздники снесли. Значит, убираем из списка еще один объект.
Недавно стало известно о строительстве десятиэтажного дома в 21-м квартале, под него уже расчистили участок. А буквально сейчас в судах — Самарская, 90, тоже ценный объект. Если собственники не смогут его отстоять, и этого дома город лишится. Так у нас по одному дому тихонько, незаметно убирают. У нас исторической среды просто не остается».
Все перечисленные выше адреса находятся в границах ИП.
Фото: Екатерина Якель / Коммерсантъ
Поясню, почему принятие перечня ЦГФО имеет такое значение: именно эти ценные здания ничем не защищены, в отличие от объектов культурного наследия (ОКН) и выявленных объектов — они под охраной федерального закона № 73. Под удар в первую очередь попадают аварийные ЦГФО, а таких в городе 129. Любой из них могут снести. Каждый такой снос — это или новый высотный дом, или проплешина, делающая историческую среду, по словам градозащитников, неестественной. Именно поэтому утверждение списка — тема для них больная.
Вот-вот примут, почти приняли, еще немного — и вот так почти два года! С нынешнего июля утверждение перечня отложили на август. В августе заговорили про сентябрь. В сентябре опять не сложилось… Между тем правовой департамент документ одобрил, лингвистическая экспертиза состоялась, десятки комиссий перепроверили все сотни раз, мэр города Лапушкина перечень утвердила. Он ушел в областное правительство — последнюю инстанцию — и лежит там уже два с лишним месяца.
«В Самаре есть пять–семь крупных застройщиков, из которых один–три потенциально имеют интерес к историческому центру, — рассказывает Олег Федоров, архитектор и урбанист. — Однако ни один из них не имеет компетенций, которые бы позволили ему грамотно строить в историческом центре, развивая, а не разрушая его. Власть же, как мне кажется, оттягивает принятие именно потому, что понимает: если статус примут в полном объеме, это привлечет в город инвесторов извне, с которыми работа властей не налажена. А значит, не может быть ручного управления, которое так все любят».
Другая версия — перебор ценных объектов. Если обобщить высказывания чиновников на этот счет, получится примерно следующее: список очень большой, как мы все это будем сохранять, у нас и так в историческом поселении очень много объектов культурного наследия, а тут еще и ЦГФО добавятся, но денег-то нет, давайте уменьшим список, тогда и сохранять будет проще.
В любом случае принятие затягивается не просто так, считает Нина Казачкова. «Если я руководитель, — продолжает она, — у меня отработан документ, и я с ним согласна, то быстро подписываю его. А здесь он «вылеживается». Кудряшов (председатель областного правительства. — О. П.) в интервью говорит: а мы не понимаем, как это будет работать. Хочется спросить: а для чего мы тогда все это затевали, если вы не понимаете, что происходит? Вы прежде разобрались бы. Может, тянут для того, чтобы не принимать список совсем. Если ЦГФО не утвердят, их можно будет спокойно сносить».
По факту сегодня есть границы поселения, есть ОКН, выявленные объекты, кое-что в предмете охраны. Но нет самого главного — ЦГФО, объединенной зоны охраны и градостроительных регламентов.
«Все это уже пару лет анализируют и никак не доанализируют, к сожалению, — констатирует Олег Федоров. — На данный момент статус ИП, который принят не в полном объеме, только сильнее запутал ситуацию с историческим центром. А должно быть наоборот. Статус — действенный механизм, когда есть все его составляющие, и главное — регламенты: правила игры для застройщика в историческом центре. В таком виде статус заработает. То есть лишит страха компетентного застройщика инвестировать в исторический центр. А следовательно, даст и развитие этой территории».
